Строительство дома или его покупка? Проекты дома и коттеджа


     


 

       Статья первая - вступительная, 

в которой я попробую дать общее представление о том, что такое цена загородной недвижимости, как она формируется и от чего она зависит. При всей, на первый взгляд  кажущейся, бесполезности данной информации следует учитывать, что любая цена есть следствие воздействия  всех факторов, оказывающих объективное влияние на существующее состояние недвижимости. И без достаточно, четкого представления о законах формирования стоимости на загородную недвижимость, очень трудно сформировать системный подход при выборе своего дома, что в свою очередь может привести к не совсем удачному выбору коттеджа, дома или таунхауса.  

    Начну я свое повествование рассказом об инвестиционных свойствах объекта,  т.е. именно о тех свойствах объекта, которые влияют на формирование рыночной цены на загородный дом. Конечно, каждый Покупатель скажет  мне в ответ: «Это что еще за ерунда? Разве я не в состоянии понять нравится или нет мне то, что я вижу?» Нет, конечно, проработав 50 лет (на троих) в данной области, я не собираюсь убеждать в неправильности тех чувств и эмоций ("Ой какой хорошенький, а интересно его можно перекрасить в розовый цвет?", "С умом построено - простоит лет сто, не меньше", "Вот это да! Пусть теперь Петровы из 67 квартиры обзавидуются"), которые испытывает каждый покупатель при просмотре очередного дома своей мечты. Но как правило, эти эмоции возникают при анализе эксплуатационных свойств объекта (т.е. из анализа его пригодности для дальнейшего проживания). Я же хочу рассказать об инвестиционных свойствах объекта, т.е. факторах, которые не всегда видны или видны, но их истинное значение в большинстве случаев неизвестны Покупателю.
    Большинство Покупателей при выборе дома своей мечты оценивает только его эксплуатационные качества, примеряя их к своему существующему или представляемому в мечтах образу жизни (например, семья в  которой все члены семьи передвигаются на автомашинах в определение - транспортная доступность, в первую очередь будет включать возможность добраться от дома при помощи автомобильного транспорта до определенной точки (как правило, существующее место работы)), а семья в которой основной метод передвижения – общественный транспорт в определение транспортная доступность, в первую очередь, будет включать возможность добраться от дома до той же точки при помощи общественного транспорта). При этом Покупатели практически никогда не оценивают выбираемый дом с инвестиционной точки зрения, т.е. возможности его дальнейшей продажи. Оставлю в стороне рассуждения о неисповедимости путей Господних, но  думаю, что никто (даже самая отчаянная домохозяйка) не  станет отрицать возможности возникновения в их жизни необходимости или желания продавать дом своей (к тому времени уже очень устаревшей и очень скромной) мечты. Вот почему вопрос оценки дома с инвестиционной точки зрения (возможности дальнейшей продажи) является совсем немаловажным.      
         Немного теории и терминологии:

          Сразу оговорюсь, в дальнейшем Я попытаюсь разобрать вопрос формирования цены на загородную недвижимость не с классической точки зрения (с применением общепринятых методов оценки недвижимости - сравнительного, затратного и доходного), а с точки зрения интуинтивного восприятия простого Покупателя, по возможности применяя его подсознательный  алгоритм мышления который в большинстве случае  применяется Покупателями  для определения стоимости коттеджа.

        Вкратце, вопрос ценообразования можно представить  в следующем виде: На цену объекта (он же коттедж, он же товар, он же дом  мечты, он же загородная недвижимость) влияет определенное кол-во факторов, т.е отличий сравниваемого объекта от эталонного объекта. Что такое эталонный объект? Эталонный объект - это определенный (виртуальный) объект недвижимости с четко определенными характеристиками, служащий только для сравнения с оцениваемыми объектами. При этом у эталонного объекта условно принимаются определенное количество характеристик и их параметров (значений). (Например, коттедж площадью 100 кв.м. на участке 8 соток с ровным рельефом, удаленностью от МКАД 20 км из керамического кирпича). В данном случае, задан объект с  пятью  характеристиками и четко определены параметры (значения) этих характеристик.  


   Характеристика
  (фактор ценообразования)
 

    Параметр (значение) 

  Площадь  коттеджа

    100 кв.м. 

  Площадь  участка                    

    8 соток                   

   Рельеф   участка                        

     Ровный   

  Удаленность от МКАД             

       20 км.                   

   Материал стен       

  Керамический  кирпич
            
     Существует несколько различных подходов к определению параметров эталонного объекта. И если на рынке   квартир существует единый эталонный объект (ну, или хотя бы единые правила для его определения), то на рынке загородной недвижимости, к сожалению, не сложилось единой методики определения характеристик и параметров эталонного объекта. И поскольку, как Я писал выше, в качестве основы нашего метода мы приняли подсознательный (интуитивный) образ мышления Покупателя, то определение эталонного объекта в нашем случае, будет звучать так:       
    Эталонный объект - это абсолютно любой объект загородной недвижимости, характеристики и параметры которого хорошо известны Покупателю, и у которого соотношение цена-качество воспринимается Покупателем, как абсолютно справедливое (рыночное).
    И второе правило, действующее только для рынка загородной недвижимости - Эталонный объект определяется индивидуально для каждого Покупателя.            
   Лучше всего в качестве эталонного объекта  использовать тот объект, о котором  Покупатель хорошо осведомлен и который Покупатель считает дешевым по цене, но он не подходит ему по каким-либо  параметрам (например, площадь коттеджа или участка очень маленькие). В эмоциональном плане это выглядит следующим образом: «Жаль, что такой маленький, а то прям, хватай и беги», «Надо бы сегодня же объявление про этот коттедж с забора сорвать, а то  Петровы из 67 квартиры, еще чего доброго, увидят». При этом абсолютно не важно, какими характеристиками  обладает эталонный объект, главное, чтобы Покупатель четко представлял себе все характеристики эталонного объекта и параметры (значения) этих характеристик.
  Существует довольно большое множество характеристик объекта, влияющих на его стоимость, например: удаленность от Москвы, материал стен, категория земель, близость воды, наличие коммуникаций или их отсутствие, и еще много других факторов. Условно назовем  эти характеристики - Факторы ценообразования.        
Каждый из Факторов ценообразования изменяет цену дома (увеличивает или уменьшает) в определенной пропорции - т.е. имеет определенный удельный вес в цене товара. При этом удельный вес каждого из факторов по рынку имеет постоянное значение - условно назовем его Стоимость Фактора.     При этом при правильном определение количества факторов  выполняется правило: стоимость всех факторов равно 100 %  т.е. равна  конечной стоимости  объекта.
  Стоимость каждого из факторов может быть рыночной и субъективной, но независимо от этого правило стоимости всех факторов выполняется и для  рыночной и для субъективной стоимости .      
   Приведу простейший пример влияния фактора ценообразования на стоимость объекта, и определения его стоимости.     
         В коттеджном поселке "Ласточка" на соседних участках стоят два совершенно одинаковых дома (по 200 кв.м.) на совершенно одинаковых по площади и рельефу участках, у которых совершенно  идентичны все параметры (даже вид на загорающую соседку-спортсменку-комсомолку и просто модель, один и тот же), единственное отличие одного коттеджа от другого - это материал стен. У одного коттеджа (А) стены сделаны из кирпича, у другого коттеджа (Б) они сделаны из газосиликатных блоков. Поскольку расположены эти дома в одном и том же месте, то и все остальные факторы ценообразования (характеристики) у них абсолютно одинаковы. При этом стоимость коттеджа  А выше стоимости коттеджа Б на 800 000 рублей. Т.е. можно определить Фактор ценообразования (характеристику) и его стоимость для данного случая. Фактор ценообразования - это  материал стен. Если за  эталонный объект принять коттедж Б ( из газосиликата), то по отношению к нему стоимость данного фактора ценообразования будет равна 800 000 рублей/200 кв.м. =  4 000 рублей на  1кв.м. общей площади коттеджа, т.е. в результате этого сравнения мы определили, что  при прочих равных условиях коттедж со стенами из кирпича будет стоить дороже на 4 000 рублей за 1 кв.м по отношению к коттеджу со стенами из газосиликатных блоков. 
   Существует два вида стоимости  каждого из факторов ценообразования: рыночная стоимость и субъективная покупательская стоимость. Опять же, даю не классические определения этих значений, а их разъяснения с точки зрения простого Покупателя. Субъективная покупательская стоимость (для простоты назовем ее Покупательской стоимостью) - это оценка текущей полезности для себя стоимости фактора ценообразования  - т.е. сколько он готов сегодня заплатить за него. Рыночная стоимость - это по своей сути это среднее значение (рассчитанное по специальной методике) Покупательских стоимостей фактора ценообразовани. 

Покупательская стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной.    
         Например, если принять, что в вышеприведенном примере стоимость фактора ценообразования (кирпичные стены) установленная застройщиком (продавцом) соответствовала рыночной стоимости, то Покупательская стоимость может быть:  
         - выше
(Хозяин коттеджа А: "Ох, и крохоборы же, эти  Петровы из 67 квартиры, пожалели какие-то 800 тысяч за такую красоту. Так и будут, до конца своей жизни, дышать газосиликатом.")     
         - ниже
(Хозяин коттеджа Б: "Меня так просто не разведешь, как этих соседей из кирпичного коттеджа, я же не такой идиот, чтобы за какую-то ерунду платить лишние 800 тысяч)

         - или равняться рыночной

(Загорающая соседка: "Эти новые соседи, судя по их покупкам - очень практичные молодые люди. Особенно тот, с биноклем, из кирпичного коттеджа. Интересно, а кто та, безвкусно одетая девушка рядом с ним? Наверное, домработница.") 

                  В идеальной стабильной ситуации рыночная стоимость того или иного фактора ценообразования складываются из объективных предпосылок. Например, рыночное значение вышеприведенного фактора (разница в цене газосиликатных и кирпичных стен) должна складываться из разницы в рыночной стоимости материалов и работ. В принципе, при стабильном рынке так и происходит, и как правило, рыночная стоимость  всех факторов ценообразования совпадает с Покупательской стоимостью. Вернее даже сказать, что Покупательская стоимость формируется под влиянием рыночной (т.е. подавляющее большинство покупателей вспоминает, что они реалисты и не верят в чудеса, и не ждут их с неба, и при выборе  или строительстве своего дома ставят перед собой реальные цели). Однако, в периоды, когда на рынок действуют какие-либо значительные внешние факторы, то на формирование Покупательской стоимости начинают оказывать влияние определенные социальные ожидания: например, ожидания резкого увеличения стоимости недвижимости, как было в 2005-2007 годах, в связи с увеличением притока денег на рынок, вызванным усилением  выдачи ипотечных кредитов, что в свою очередь, спровоцировало ажиотаж на рынке и последующее повышение цен. Или например, ожидания резкого уменьшения стоимости недвижимости вызванного финансовым кризис в 2008 году, что в свою очередь провоцирует стагнацию на рынке и последующее понижение цен.

К основным факторам ценообразования можно отнести следующие факторы:

- Категория земли

- Транспортная доступность автомобильным транспортом (удаленность от МКАД);

- Транспортная доступность общественным транспортом;

- Форма организации коттеджного поселка;

- Отсутствие (наличие) магистрального  газа;

- Отсутствие (наличие)  централизованной канализации;

- Отсутствие (наличие)  централизованного водоснабжения;

- Отсутствие (наличие)  по границе поселка (не далее 50 м) озера, реки;

- Срок эксплуатации;

- Наличие на участке деревьев;

- Окружающая социально - бытовая и торговая инфраструктуры;

- Разница в степени готовности Дома;

- Архитектурный облик (внешний вид);

- Удобство внутренней планировки дома;

- Наличие черновой отделки;

- Наличие чистовой отделки;

- Материал стен;

- Рельеф участка;

- Престижность направления;

- Соответствие соотношения площади участка  к площади дома  оптимальным показателям.

   Пример разумного рыночного ценообразования на дома  коттеджи. дуплексы и таунхаусы на Ярославском шоссе  - КП Жуковка.